Evimi en kolay şekilde nasıl satarım?

13 Temmuz 2012 10:25

Evinizi yüksek fiyattan ve hızlı satmanızı sağlayan gereken ipuçları…

Evimi en kolay şekilde nasıl satarım?

Fiyatı normal olan satılık bir ev’in satılma süresi piyasa şartlarına bağlı olmakla beraber, ortalama 1-4 ay kadar zaman alır. Emlak piyasası canlı olduğu zamanlarda biraz da şansa bağlı olarak bu süre bir ayın altına dahi inme şansı vardır.Piyasa şartlarının orta/normal olduğunu farz edersek ve evinizin satışı 3-4 ayı geçtiyse eviniz gerçektende zor satılıyor demektir.

Unutmamız gereken bir şey de en kötü evin dahi bir alıcısı mutlaka ve her zaman vardır. Satılamayacak hiçbir ev yoktur. Şayet ev satışınız geciktiyse, bu gecikme bazı nedenlerden dolayı ortaya çıkmış olabilir.
Ev’in fiyatı ne kadar?

Satılmayan evlerin yüzde 98′i fiyatı yüzünden satılmamaktadır. Yani piyasa değerinin üstünde satılmaya çalışılıyordur. Peki bunu nasıl anlayabiliriz. Satılık bir ev’in fiatının ederinden yüksek olup olmadığını nasıl tespit edebiliriz ? Ev’inizin içini şu veya bu şekilde 10 kadar müşteri gördüyse ve hala satılmadıysa evinizin fiatı çok büyük bir ihtimalle gerçek değerinden yüksektir.
Ev fiyatları konusunda sık yapılan hatalar

Emlakçılara direk evinizin fiyatını sormak: Emlakçılara direk olarak “benim evim kaç para eder ?” şeklinde bir soru sormak yanlıştır. Çünkü büyük bir ihtimalle emlakçı size değerinden fazla bir fiyat söyleyecektir. Çünkü emlakçıya bu şekilde bir soru sorduğunuz zaman; emlakçı müşteri kaçırmamak ve sizinle tartışmaya girmemek için, değerinin üzerinde bir fiyat söylemek zorunda kalır.

Çünkü böylesine sorulmuş bir soru sanki evinizin fiyatı hakkında hiç bir fikriniz yokmuşçasına sorulmuş bir sorudur. Oysaki evinin piyasa değeri hakkında hiçbir bilgisi olmayan malsahibi hemen hemen yok gibidir. Emlakçılara “benim evim kaç para eder ?” şeklinde bir soru sormak yerine “ben evime şu kadar fiat düşünüyorum. sizce bu fiat makul mü ?” şeklinde soru sormanız daha makuldür.

Ev’in fiyatını kendiniz belirlerken

Bir ev’in fiatını belirlerken baz alınması gereken önemli kriterler şunlardır ve bu kriterler aşağıda önem dercesine göre sıralanmıştır:

    Semt: En önemli kriter budur. Evinizi satarken asla başka semtlerdeki evlerle kıyaslamayın. Aslında farklı türlerden evleri de birbirleriyle kıyaslamak da son derce yanlıştır fakat farklı bir semtteki evle kıyaslamak kesinlikle daha da yanlıştır. Bu yanlış genellikle şu şekilde yapılır; “Falanca semte bir ev gördüm.

o ev şu kadar ediyorsa, benimki de şu kadar eder. çünkü bizim semt daha iyidir”
. Burada yapılan hata şudur; “bizim semt falanca semtten daha iyidir” demek çoğu zaman yanlış sonuçlar doğurabilir. Çünkü hangi semtin daha iyi olduğuna satıcılar değil alıcılar karar verir. Örneğin; alıcılar Istanbul, Bebek semtinin iyi bir semt olduğuna karar verdiği için, bu semtteki ev fiatları diğer semtlerin çoğundan daha yüksek olmuştur. Belki bu semt birçok kişi tarafından beğenilmeyebilir fakat çoğunluk beğendiği için, fiatlar bu semtte yüksek olmuştur.

Bütün bu sebeplere dayanarak farklı semtlerdeki evlerin birbirleriyle kıyaslanmasının yanlış olduğunu tekrar belirtmeliyiz. Aynı ev bir semtte 1 liraysa diğer bir semtte 10 lira bile olabilir. Emlak alım satımlarında iyi semt, kötü semt yoktur. Pahalı semt ve ucuz semt vardır.
    Metrekare: Aynı semtte olan iki evi kıyaslarken, en önemli faktör evlerin metrekareleridir. “Benim evim küçük ama şöyle, şöyle özellikleri var” diyebilirsiniz. Fakat alıcıların çoğu ilk önce evin büyüklüğüne bakar diğer faktörleri ise bu kriterden sonra ele alır.

    Evin manzarası: En önemli 3.üncü kriter budur. Fakat çok az ev bu kriterden extradan puan alabilir. Çünkü normal şartlarda evlerin çoğunun manzarası birbirlerine benzer. Ancak bu tür evler çok az sayıda olsada, bazı evlerin manzarasının değeri evin değerinden bile iki kat fazla olabilir. Hatta aynı apartmanda bile daireler aynı olsa bile sırf manzarası sebebiyle bir dairenin fiatı diğer dairenin fiatının iki katından bile fazla olabilir.

Örneğin dairelerden biri alabildiğine deniz manzaralı olabilir diğeri ise binanın arka cephesinde sokağa veya arka bahçeye bakan bir dairedir. Tabiki bu etkende bölgenin coğrafi, kültürel ve ekonomik yapısına göre farklılaşabilir. Örnek vermek gerekirse; Turistik bir bölgede evlerin %90 ından fazlası coğrafi nedenlerden dolayı deniz görmüyorsa, o bölgede deniz gören evler diğerlerine nazaran çok fazla değer farkı gösterebilir. Mesela Marmaris’te yapılaşma düzlük alanda kurulmuş ve sahil kesimlerini yüksek katlı oteller kapatmıştır.

Yamaç bölgeleri ise çoğunlukla imar planı dışında olduğu için buralarda yapılaşma pek az olabilmiştir. Bu yüzden de deniz gören ev sayısı çok az olduğu için, bu bölgede deniz manzarası faktörü çok önemli bir fiyat kriteri olmuştur. Buna mukabil Bodrumda deniz manzarası faktörü Marmaristeki kadar büyük bir etken değildir. Çünkü Bodrum düzlük alandan çok yamaç araziler üzerinde kurulmuştur. Dolayısıyla da evlerin bir çoğu birbirlerinin üzerinden deniz görmektedir.

Hal böyle olunca da deniz gören evlerin oranı artmıştır ve Marmaristekilere nazaran fiyatı daha az etkileyen bir konuma gelmiştir. Bu yüzden manzarası bol olan bölgelerdeki evlerin manzarasını çok fazla abartmamak lazımdır.

    Manzara kriterindeki tüm detay tabiki bu kadar değildir. Örneğin Deniz manzaralı bir evin ne kadar mesafeden deniz gördüğü de çok önemlidir. Bir evin 5 km den uzak bir mesafeden deniz görmesi çoğunlukla o evin fiatını pek arttıramaz. Tabiki ki hangi boyutta deniz gören bir eve deniz manzaralı ev diyebiliriz, bu da çok önemlidir.

Bunu şöyle ölçebiliriz; Oturduğunuz yerden, sayfaları açılmamış bir gazeteyi alın ve yatay bir vaziyette deniz manzarasının bulunduğu yöne götürün. Gözünüzle gazete arasını 60 cm mesafeye getirin ve deniz manzarasını kapatmaya çalışın. Eğer deniz manzarası kapanıyorsa, o eve deniz manzaralı ev diyemeyiz.

    Manzara olarak sadece deniz manzarasını sayamayız. Orman manzarasıda az da olsa bir evin fiatını arttırabilecek etkenlerden biridir. Fakat bu etken fiatı genellikle yüzde 1-2 kadar arttırabilir. Ancak ormana direk cepheliyse yani 5 metreden ormanı görüyorsa o zaman yüzde 10-15 kadar fiat artışı olabilir. Ancak bu da tabiki orman manzaralı evlerin çok az olduğu yerlerde olabilir. Mesela köylerdeki orman manzaralı evler veya villalar için geçerli değildir.

    Manzara kriterleri daha da çeşitli olabilir. fakat diğer çeşitler ev fiatlarını çoğu zaman arttırmazlar. Örneğin bir şehri şehir yamacından gören evlerin fiatı bir miktar artsa da bunun çok büyük bir önemi yoktur. Çünkü muhtemelen etraftaki evlerin çoğu zaten şehir manzaralıdır.

    Manzara kriterinde unutulmaması gereken bir şey ise o manzaranın kapanabilir veya kapanmaz olup olmadığıdır. Şayet önünüzdeki boş arsalar sebebiyle cazip bir manzaranız varsa, alıcılar bunu anlayacak ve bu manzaraya fazla prim vermeyeceklerdir.

    Ev’in yaşı: Evin yaşı fiyat arttırımı bakımından çok önemli kriterlerden biridir. Aslında daha önemli kriter olması gerekir fakat alıcılar karar verirken bu kriteri 4.üncü sırada ele alırlar. Eğer eviniz eskiyse evinizi yeni evlerle kesinlikle kıyaslamayınız. Hele ki depremlerden sonra yeni evlerin fiyatları eskilerine nazaran çok daha fazla artmıştır.

    Kaçıncı katta oluşu: Eğer arada önemli bir manzara farkı yoksa, Orta katlar diğer katlara nazaran daha fazla değer taşır. En üst kat ve giriş katları arasında fiat farkları ise avantaj ve dezavantajlarına göre değişebilir. Genelde en üst katlar giriş katlarına nazaran biraz daha fazla talep görmesine rağmen bazı durumlarda giriş katlar en üst katlardan daha değerli olabilir.

Örneğin o bina işlek bir yerdeyse ve dairenin işyeri olma imkanı varsa giriş kat en üst kattan daha değerli olabilir. Veya Güvenlikli bir site içindeyse, bina 3 kattan fazlaysa ve binada asansör yoksa giriş kat yine en üst kattan değerli olabilir.

    Güneş görmesi ve nem oranı: Bir ev’in içindeki en ufak bir rutubet bile önemli ölçüde evin fiyatını düşürür. Güneş görüp görmemesi de önemli bir faktör sayılabilir. Güney cepheli evler Güneş görme avantajından dolayı biraz daha avantajlıdır.

    Bina sağlamlığı: Bina sağlamlığı aslında yukarıdaki 4 numaralı “Yeni binalar” kriteri ile biraz iç içe sayılabilir. Fakat eski binalarda da sağlamlık kriteri aranabilir. Aslında eski binalarda en önemli kriter fiyat kriteri yerine sağlamlık kriteri olmalıdır; fakat malesef ülkemizde yaşanan bunca yıkıcı depremlere rağmen alıcılar tarafından hala yeterince önemsenmemektedir.

Tabi ki yeni ev alanlardan bahsetmiyoruz. Yeni evler alınan tedbirler ve çıkarılan yasalardan ötürü tabi ki depreme dayanıklılık bakımından daha sağlam oldukları gibi aynı zamanda da arıza ve bakım yönünden çeşitli avantajları da vardır. Fakat bütçesi yetmeyip de yeni evleri alamayan kişilerin, eski evlerin depreme karşı dayanıklılığını araştırdıklarını, hatta merak ettiklerini dahi pek söyleyemeyiz.

    Ev’in içinde kulllanılmış malzemeler ve extralar: Sanıldığının aksine ev’in içinde kullanılmış olan malzemelerin kalitesi ve çokluğu o evin fiyatını düşünüldüğü kadar arttırmaktadır. Bu tabiki bir evi dekore ederken en ucuz malzemelerin kullanılması gerektiği manasına gelmemelidir. Fakat burada bahsedilen şey extraya kaçıldığında fiyatı harcanan para kadar arttırmadığıdır.

Bunun bir dengesi vardır. Bu denge ev’in çevresindeki diğer evlerin standartlarıyla direk ilişkilidir. Örneğin evlerin genellikle çok lüks olmadığı bir semtteki bir evi çok lüks yaparsanız, harcadığınız para evin fiyatına çok az yansıyacaktır.

Orta kalite semtlerdeki evlere Klima, Sauna, Jakuzi ve Elektrikli panjur takarsanız; bu yaptığınız masrafın yarısını bile fiyatın üzerine katamazsınız. Çünkü genelde o tür semtlerde ev alan insanların bu tür lüks donanıma harcayacak paraları yoktur. Bu yüzden böyle bir evin yapılmış bu tür masraflarını ödeyerek bu lüks malzemeleri satın almış olmak istemezler.

Bir ev’in üzerindeki yapılmış extralar şayet o semtin standartlarını geçiyorsa, harcanan paraların tamamını fiyata ilave etmek evin satılamamasına sebep olabilir.

Hele hele zevk meselesine girebilecek türden masraflar yaptıysanız bu masraflar fiat arttırmak bir yana dursun bazen fiyat dahi düşürebilir. Çünkü alacak kişinin zevkine uymadığı zaman alıcı kişi sizin bu extra saydığınız şeyi sonradan değiştireceğini hesaba katıp, evin masrafları hanesine yazabilir.

    Evin eşyalarının da hesaba yansıtılması: Şayet bir evi eşyaları ile birlikte satmak istiyor ve eşyaları yeni fiyatından hesaplıyorsanız ve çıkan rakamı da evin fiyatını ilave ediyorsanız, yanılıyorsunuz demektir. Çünkü alıcı kişi evdeki eşyaları ikinci el satış fiyatından değerlendirir.

Yani şöyle düşünür; “Bu temizlikteki eşyaları acaba ikinci el eşya satanlardan satın alsam kaça mal olur ?” Hatta bu fiyatın bile altında bir rakam düşünebilir çünkü ikinci el satan mağazalardan alışveriş ettiğinde, sadece ihtiyacı olanları ve kendi zevkine uygun olanları alabileceğini bilir. 2 yıl önce yeni eşyalar alıp, 10.000 lira harcadığımızı düşünelim. Bu eşyalar evimizi satarken fiyatımızı en fazla 1.500-2.000 lira arttıracaktır. Satılık bir evin içine sıfır eşyalar bile koysanız, ev’in fiyatı en fazla harcadığınızın yarısı kadar artabilir.

    Güvenlik
    Otopark

Yeterince sayıda müşteri evi görüyor mu?

Eğer evinizi satmaya karar verdiyseniz; fakat evinizin bulunduğu bölgedeki emlakçıya ya da evinizin çevresindeki esnaflara bunu bildirmediyseniz evinizi satma olasılığınız azalıcaktır. Çünkü evinizi satın alabilecek kişiler, evinizin bulunduğu bölgede araştırma yapacaklardır. Aynı zamanda evinizin dışarıdan kolaylıkla görülebilecek kısmına tabela asmanız da evinizi satmanızı kolaylaştırıcaktır.
Pazarlanma şekli etkili mi?

Evinizi pazarlama şekliniz çok önemlidir, özellikle Türkiye’de ev satışı genelde ilişkiler üstüne kurulmuştur. Yani; özellikle ev alacak kişiler tanıdıkları insanlara ya da tanıdıkları emlakçılara bu kararlarını bildirirler. Bunun için evinizi satmaya karar verdiğinizde bunu etrafınızdakilere duyurmanız çok etkili olmaktadır.
Evdeki tadilat masrafı yüksek mi?

Evinizde uzun ve yüksek maliyetli tadilat olması hem evinizin satış fiyatını düşürür hem de evinizin kısa sürede satılmasını engeller. Bunun için öncelikli tadilatları tarafınızdan yapılmasını öneririz. Özellikle Isınma ve yalıtım sistemi’ni, Banyo ve WC kısmının bitmiş olması evinizin kolay satılmasını sağlayacaktır.

Uzun süre satılamayan evler genellikle sonunda kelepir fiyattan satılırlar. Çünkü geçen bu uzun süre içinde, piyasada “Satılamıyor, Kimse beğenmiyor” damgası yer. Bu damgayı yedikten sonra ise artık gerçek değerinden satılabilme şansı çok az olmaktadır. Gerçek değerinin üzerinde satılmaya çalışılan evler çoğunlukla bu sebeple kendi değerinin de altında satılmak durumunda kalmışlardır. Ev satışlarında “Ne zamandır satılık sorusu çok önemlidir. Bu yüzden ev satışlarının iyi olduğu bir dönemde ve makul bir fiattan satışa çıkarmak önemlidir.

Sizde bir yorum yazın

İlgili İçerikler

  • kat irtifakı
    Misafir / 17 Ekim 2014 Cuma 11:47

    KAT İRTİFAKI OLMAYAN BİR DAİREYE KAT İRTİFAKI ALINABİLİRMİ? ŞİMDİDEN TEŞEKKÜRLER

  • Cevap Veren : 31 Ekim 2014 Cuma 15:58

    Kesinlikle kat irtifakı tapusu alabilirsiniz. Bunun için yapmanız gereken dairenizin bağlı bulunduğu belediyeye başvuruda bulunmak. Belediye sizden gerekli evrakları isteyecektir. Hangi evrakları hazırlamanız gerektiğini belediyede yetkili kişiler size bildirecektir. Belediye sizden edindiği evrakları tapu sicil müdürlüğüne gönderecektir.

  • Vergi
    Misafir / 27 Mart 2014 Perşembe 23:28

    Cevabınız için şimdiden teşekkürler.Rayiç bedeli 0.00 olan arsaya 2010'dan bu zamana kadar ne kadar vergi ödenir?

  • Cevap Veren : 28 Mart 2014 Cuma 13:52

    Merhaba, sorunuzu avmcengiz@hotmail.com adresine gönderirseniz avukat Mehmet Cengiz bey size yardımcı olacaktır...

  • Şerifali'de ev almak?
    Misafir / 23 Mart 2014 Pazar 21:01

    Öncelikle vereceğiniz bilgiler için şimdiden teşekkür ederim. Şerifali'de Hatboyu caddesine bir sokak paralelde bulunan ve tek bloktan oluşan 11 katlı 22 daireli bir apartmandan 10. Katta Güney cephe 2+1 daire almayı düşünüyorum. Evin metrekaresini bilmiyorum ama tahminimce net 80-90 m2 arasıdır. Apartman cadde köşeli, çift asansörlü, batı girişli ve açık otoparkı da bulunuyor. Evin tapusu kat irtifaklı ve toplam arsa 700 m2. Pazarlıkla evi 260bine düşürdük. Ev sahibi müteahhitin iskan için başvuruda bulunduğunu ve 1 ay içerisinde iskan alınacağını söyledi. Ev Güney cephe olduğu için güneş alıyor ve sıcak :) hatboyu caddesine, çetin caddesine 50 adım. Kira'ya versem 1000tl kira getirisi olurmuş. Şimdi size şunları sormak istiyorum. İskan olmadan banka konut kredisi verir mi? Verse bile iskansız bir evi almak mantıklı mı? Evi kat mülkiyetine aldıktan sonra ben mi geçireceğim müteahhit mi? Şerifali bölgesinin geleceği ve getireceği nedir? Inanın kafamız çok karışık... Bu arada evin tahmini ekspertiz değeri 240bin TL... Sizce şerifali'de tek bloklu bir apartmandan bu fiyata ev almak mantıklı mı? Yardımlarınızı bekliyorum... Vereceğiniz cvp çok önemli bizim için :)

  • Cevap Veren : 24 Mart 2014 Pazartesi 16:06

    Şerifali bölge olarak mantıklı seçenekler arasında yer alabilir. İskanı alınmamış daire için banka kredisi alamazssınız. İskanı alacak olan da inşaatı yapan firmadır. İskan alabilmek için de binayla ilgili aranan tüm şartların tamamlanmış olması gerekiyor. Kısaca iskanı olmayan konuttan uzak durun derim. İstanbul'da yıllar evvel yapılmış ve hala iskanı olmayan binalar vardır. Bir ay sonra alınacak olan iskan 10 yıl bile alınmayabilir. Yüksek rakamlar ödeyerek konut satın alıyorsunuz riske atmaya değmez...

  • devremulk yatirim
    Misafir / 17 Mart 2014 Pazartesi 12:42

    Merhaba ben Danimarkadan osman. 1+0 konut konut dairesi almayi dusunuyorum. Ama ogrenci oldugumdan yeterli butcem yok. Cok zamandir bir daire almayi dusunmuyorum ama indirimli kampanyali bir daire bulamadim. Butcem yaklasik 10000 ve 15000 tl arasinda. Bazen televizyonda indirimli daire secimleri oluyordu ama bana benk gelmedi. Yardimci ilabirlirseniz sevinirim.

  • Cevap Veren : 20 Mart 2014 Perşembe 00:17

    Danimarka'dan Osman kardeşim sanırım ya şaka yapıyorsun ya da rakamlarda bir yanlışlık var. Bu rakamlara İstanbul'da ya da başka bir ilde ancak konteyner alabilirsin. Yani Prefabrik yapı. Danimarka soğuk iklime sahiptir. Bence sen soruda eksik birşeyler bırakmışsın tekrar yazarsan yardımcı olabilirim. Danimarka'da yaşayan yurttaşlarımıza da ayrıca selamlarımı ve sevgilerimi gönderiyorum.

  • HİSSE DEVRİ
    Misafir / 18 Şubat 2014 Salı 19:43

    MERHABA KOLAY GELSİN ŞÖYLE Bİ SORUM VAR TARLA NİTELİĞİNDE MİRAS KALAN BİR TARLA VAR 4 HİSSEDAR VAR MİRASÇILARDAN 1 HİSSEYİ SATIN ALDIM BENDE 2 HİSSE OLDU VE ŞİMDİ DİĞER HİSSEDARLAR SATMAK İSTEMİYOLAR.BENDE OLAN 2 HİSSEYİDE ALMIYOLAR BEN BU HİSSEYİ 3. BİR ŞAHSA SATABİLİRMİYİM YARISINA SAHİBİM TARLANIN. TEŞEKKÜR EDERİM

  • Cevap Veren : 19 Şubat 2014 Çarşamba 13:59

    Merhaba, sorunuzu avmcengiz@hotmail.com adresine gönderirseniz avukat Mehmet Cengiz bey size yardımcı olacaktır...