Arsanıza ne kadar kat çıkabilirsiniz? TAKS ve KAKS Nedir?

15 Şubat 2013 14:38

İmar durum belgesi nedir ? İmar durum belgesi o parselin üzerinde ne tür bir yapı yapılacağını gösteren bir belgedir. Örnegin: Ticari yapı mı, Konut mu, yoksa ticari+konut mu? gibi bilgiler ile Kaks ve taks değerleri, ayrıca arsanın yan komşu arsalardan, önden ve arkadan ne kadar pay bırakılarak yapı yapılabileceğini gösteren bir belgedir.

Arsanıza ne kadar kat çıkabilirsiniz? TAKS ve KAKS Nedir?

Arsasının çok çabuk satılmasını isteyen, mal sahibi öncelikle arsanın bağlı bulunduğu belediye imar müdürlüğüne tapu senedi ve nüfus cüzdanı ile birlikte müracaat ederek anında arsanın imar durum belgesini alabilir.

Söz konusu imar durum belgesinden emlekçınıza bir fotokopi verin ki emlakçı da müşterisine arsa hakkında net bir bilgi verebilsin ve işi sıcağı sıcağına bağlayabilsin. Kısacası imar durum belgesi olan arsalar en çabuk satılan arsalardır, bu böyle biline.

TAKS (Taban Alan Katsayısı) = 0.10 – 0.15 – 0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 arasında değişen bir sayıdır. Arsa alanını bu katsayı ile çarparsanız bina oturum alanını hesap edersiniz

Bazı yerlerde taban alanı ön yan ve arka bahçelerden belirli bir miktar çekmek sureti ile hesap edilir. Ön bahçeden 5m komşulardan 3m arkadan 3m çekerek kalan kısımda taban oturumu sağlanabilir. Bu tamamen planda yazan duruma göre değişir.

Taks (taban alanı kat sayısı), arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranıdır. Örneğin: 1.000 m2 bir arsanın imar durum belgesinde taks: 0,20 – 0,40 gösteriliyorsa bu şu demektir; siz taban alanını 0,20 ile 0,40 aralığında dilediğiniz oranları uygulamakta serbestsiniz, yani taban alanını büyütürseniz kat sayınız azalır, taban alanını küçültürseniz bu seferde kat sayınız artar.

A) Taks’ın en düşük seviyesini uyguladığınızda, örneğin: 1.000 m2 x 0,20 = 200 m2. Taban oturumlu ve 6,5 katlı bir bina yapabilirsiniz demktir.Taks’ın en üst seviyesi olan 1.000 m2 x 0,40 = 400 m2. Taban oturumlu ve 3,5 katlı bir bina yapabilirsiniz demektir.

B) Demek ki bir arsanın imar durum belgesinde böyle bir değer gördüğümüzde bu arsanın üzerine yapılacak bir binanın taban alanı 200 m2 den küçük yapılamayacağı gibi, 400 m2 den de büyük yapılamaz demektir. Ancak binanın taban alanını 200 m2 ile 400 m2 arası istediğiniz büyüklükte kurmakta serbestsiniz.

C) Ancak unutulmamalıdır ki binanın taban alanını büyük tuttuğunuzda kat sayınız azalacaktır. Taban alanını küçültüğünüzde ise kat sayınız artacaktır. Tabii arsanızın konumu taban alanını belirlemenizde en önemli etken olacaktır. şöyleki eğer dükkan olma potansiyeli yüksek ise tabii o zaman taban alanını büyük tutmakta yarar vardır. Eğer dükkan olmaya pek elverişli bir konumda değil ise, o zaman bina taban alanını gereğinden fazla büyük tutmanın bir anlamı olmayacağı gibi ekonomik de olmayacaktır.

D) Bu konuyu şu örnekle bitirelim. Arsamız: 1.000 m2 x 0,25 üzerinden yapmaya karar verdiğimizde 1.000 x 0,25 = 250 m2 yapacağımız binanın taban alanı 250 m2 olacaktır ve 125 m2 den çift daire üzerine 5 katlı 10 daireli bir bina yapabiliriz demektir.

KAKS ( Kat Alan Kat Sayısı ) (Emsal)= 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişen bir sayıdır. Arsa alanını bu katsayı ile çarparsanız bina toplam kapalı alanını hesap edersiniz. Bu katsayı KAKS = EMSAL olarak da bilinir. Kaks (kat alanı kat sayısı), bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanı demektir. Örneğin: 1.000 m2 bir arsanın imar durum belgesinde kaks:1.25 gösteriliyorsa hesaplaması şöyle: 1000 m2 x 1.25 = 1250 m2. Yani bu arsanın üzerine yapacağımız binanın toplam alanı 1.250 m2 olacak demektir. Not: Çatı katı, asma kat, bodrum kat, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi binanın ihtiyacı olan bölümler kaks hesabı dışında kalır.

Taks ve Kaks oranları, Pafta’ya, Ada’ya hatta Parsellerin büyüklüğüne göre değişir. Yani yükselir ya da düşer. Hatta nitelikli yapı yapımını özendirmek için büyük parsellerin büyüklüğü oranında Kaks oranı yükseltilmektedir.

Örneğin: Arsamız 1.000 m2 kaks :1.25 olsun, yanındaki arsayla birleşir ve 2.000 m2 bir arsa ortaya çıkarırsanız, kaks: 1.75 olabilir veya 4.000 m2 bir arsa oluşturabilirseniz, kaks: 2 olabilir.

Bu ne demektir; 1.000 m2 arsanıza 1.250 m2 inşaat alanı verilirken, 4.000 m2 bir arsa oluşturduğunuzda 4.000 m2 x 2 = 8.000 m2 inşaat verilebilir demektir. Yani tek başınıza hareketle 1.000 m2 arsanıza 125 m2 den 10 daire yapabilirken, 4 arsayı birleşerek inşaat yaptığınızda sizin payınıza 2.000 m2 inşaat alanı düşer. Yani: 2.000 m2 :125 m2 = 16 daire düşecek demektir.

Hmax ( Maksimum Yükseklik ) = 6.50m – 9.50m – 12.50m – 15.50m …. 45.50m gibi sayılardır. Binanın maksimum yüksekliğini gösterir. 0.50m çatı payı olup, asıl rakam hep 3m katlarıdır. Zira kat başına 3m verilirse sırasıyla 2 kat – 3 kat – 4 kat – 5 kat….15 kat olarak anlaşılır. Bazı yerlerde Hmax = Serbest olur.

Burada daEmsal = KAKS hesabına bakarsınız,TAKS oturumunu da göz önüne alırsınız, Kat alanlarınızı küçültürseniz bina yükselir, geniş tutarsanız alçak katlı kalır. Bu tamamen sizin tercihinize kalır. Ayrık veya Bitişik nizam, A veya B harfleri ile belirtilir. Planlardaki bu kısıtlar ise bir arsa üzerine ne kadar inşaat yapılabileceği işlidir. Bu dört kriter ile her türden arsanın üzerine yapılabilecek inşaat alanını hesap edebilirisiniz. İmar Durumu istendiğinde teknik eleman bunlara bakarak cevap vermektedir.

Gabari: Yapılacak binanın imarda belirtilen azami yüksekliğidir.

Mülkiyet tipleri nelerdir? Tahsis, hisseli tapu, zilliyet : Hisseli mülkiyetlerde tapu sahibinin arsa üzerindeki yeri belli değildir. Arsanın (arazinin) her metrekaresinde hisse nispetinde sahibidir. Tahsis ve zilliyetliğin mülkiyet ile ilgisi yoktur. Tahsis tapu sahibi tarafından tapu ile sahibi olmayan bir kimseye kullanma hakkının verilmesi işlemidir.

Bir de devletin tahsisen arazileri bir kuruma bir işin yapılması gayesiyle verilmesi anlamına gelir ki. Araziyi Tahsisen alan kurum o araziyi bir başka gaye ile kullanamaz. Zilliyetlik ise sahibi olmadan bir araziyi kullanma o mala hakim olma ve o arazinin tüm edimlerini yerine getirme anlamındadır.Bazı hallerde şahıslar işgal yolu ile hazine arazisini kullanırlar. Zamanla zilliyet hakkı kazanabilirler. Zilliyet bu manada kullanımdan doğan hak demektir. Hisseli tapularda ve bu tarz alım satım işlemlerinde profesyonel bir danışmandan yardım almakta fayda vardır.

İmar Durumu belediyeden alınır- öğrenilir. İmar Durumu, bir arsanın üzerine ne kadar ve ne amaçlı yapı inşa edilebileceğini gösterir. Belediyeler şehrin düzgün gelişmesi için Şehir Planları yaparlar. Bunun için Şehir Plancıları 1/100.000 – 1/50.000’lik büyük planlar yapar. Daha sonra 1/5.000’lik Nazım Planlar yapılır.

Nazım Planlar sadece harita olmayıp yanında plan notlarını içeren kitapçıkları da olan planlardır. Son olarak da Şehir Plancıları 1/1.000’lik UYGULAMA İMAR PLANLARI yaparlar. Adından da anlaşılabileceği üzere inşaat yapılabilecek son hale gelen planlar uygulama imar planlarıdır. Arsa seçiminde İmar Durumuna baktığımız yer işte bu Uygulama İmar Planlarıdır. Uygulama İmar Planları, arsaların üzerinde ne inşa edilebileceğini gösterir.

Konut – Ticaret – Yeşil Alan – Okul – Park Bahçe – Hastane – yol – Cami – Karakol ve eksiksiz tüm şehir ve sosyal yaşam alanları için ihtiyaç olan her detay bu planlarda işlidir. Siz arsanızın imar durumunu sorduğunuzda, belediyedeki teknik eleman, Uygulama İmar Planına bakarak üzerine ne yapabileceğinizi okur ve Şifahi olarak söyler. Eğer yazılı isterseniz bir harcı vardır. Belediyeye İmar Durum Harcını yatırırsanız, yazılı standart bir tablo halinde A4 kağıda, bazen Uygulama İmar Plandaki duruşunun kopyasını da ekleyerek, size İmar Durumu verilir.

1. Satın alınacak arsanın mutlaka tapu ve çap fotokopisini alın. Belediye imar müdürlüğü harita servisinden arsanın çapını ve imar durumunu alın. Çap belgesinin yeni tarihli olmasına dikkat edin.

2. Tapunun bir kişiye mi ait olduğunu yoksa hisseli mi olduğunu ilgili tapu ve sicil müdürlüğünden araştırın. Hisseli tapular da diğer hisseler ile ilgili bir kısıntılı durum olup olmadığını tapu sicilinden araştırın.
3. Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama ve satışına engel bir durum olup olmadığını araştırın. Kısıtlama arsanın alım satımını veya irtifak hakları kullanımını engelleyebilir.

4. Arsanın bulunduğu belediye imar müdürlüğünde 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar uygulama planlarında hangi özelliklere (konut arsası,ticari,sanayi arsası,tarla vs.) sahip olduğunu araştırın.

5. İnşaat alanının ne kadar olacağı , emsal (taban alanı kullanımmiktarı)ve Hmax(maximum inşa edilebilecek bina yüksekliği) gibi verileri kontrol edin . İnşaat yoğunluğu fazla olan arsalar daha değerlidir.

6. İnşaat ruhsat tarihinin yeni olup olmadığını ve ruhsatın geçerliliğini Belediye imar müdürlüğü ruhsat servisinden araştırın.

7. Gecekondu bölgelerinde alacağınız arsaları işgalden nasıl koruyacağınızın planını yapın.

8. Arsanın bulunduğu civarda planlanan büyük yatırımları (metro,raylı sistem,yeni arter,yol,hastane gibi,) araştırın.Gelecekte yaşam yoğunluğunun artması beklenen bölgelerdeki arsa yatırımları gelecek vaad eder.

9. Geometrik olarak kare arsaları tercih edin. Ama arsa dikdörtgen ise bunun kalın bir dikdörtgen olması inşaat yapmayı kolaylaştırır. Yamuk ve yuvarlak arsalardan uzak durun.

10. Zemin kodlarına dikkat edin. İstanbul’da özellikle kodun altındaki bodrum katları emsale dahil edilmez. Bu durumda inşaat yoğunluğu 2,5 olsa bile bodrumlar sayesinde %1‘lik daha inşaat alanı kazanılmış olur.

11. Arazilerin jeolojik yapısına dikkat edilmelidir. Toprağı kayan arazilerin yatırım ürünü olması zordur.

Sizde bir yorum yazın

İlgili İçerikler

  • kat irtifakı
    Misafir / 17 Ekim 2014 Cuma 11:47

    KAT İRTİFAKI OLMAYAN BİR DAİREYE KAT İRTİFAKI ALINABİLİRMİ? ŞİMDİDEN TEŞEKKÜRLER

  • Cevap Veren : 31 Ekim 2014 Cuma 15:58

    Kesinlikle kat irtifakı tapusu alabilirsiniz. Bunun için yapmanız gereken dairenizin bağlı bulunduğu belediyeye başvuruda bulunmak. Belediye sizden gerekli evrakları isteyecektir. Hangi evrakları hazırlamanız gerektiğini belediyede yetkili kişiler size bildirecektir. Belediye sizden edindiği evrakları tapu sicil müdürlüğüne gönderecektir.

  • Vergi
    Misafir / 27 Mart 2014 Perşembe 23:28

    Cevabınız için şimdiden teşekkürler.Rayiç bedeli 0.00 olan arsaya 2010'dan bu zamana kadar ne kadar vergi ödenir?

  • Cevap Veren : 28 Mart 2014 Cuma 13:52

    Merhaba, sorunuzu avmcengiz@hotmail.com adresine gönderirseniz avukat Mehmet Cengiz bey size yardımcı olacaktır...

  • Şerifali'de ev almak?
    Misafir / 23 Mart 2014 Pazar 21:01

    Öncelikle vereceğiniz bilgiler için şimdiden teşekkür ederim. Şerifali'de Hatboyu caddesine bir sokak paralelde bulunan ve tek bloktan oluşan 11 katlı 22 daireli bir apartmandan 10. Katta Güney cephe 2+1 daire almayı düşünüyorum. Evin metrekaresini bilmiyorum ama tahminimce net 80-90 m2 arasıdır. Apartman cadde köşeli, çift asansörlü, batı girişli ve açık otoparkı da bulunuyor. Evin tapusu kat irtifaklı ve toplam arsa 700 m2. Pazarlıkla evi 260bine düşürdük. Ev sahibi müteahhitin iskan için başvuruda bulunduğunu ve 1 ay içerisinde iskan alınacağını söyledi. Ev Güney cephe olduğu için güneş alıyor ve sıcak :) hatboyu caddesine, çetin caddesine 50 adım. Kira'ya versem 1000tl kira getirisi olurmuş. Şimdi size şunları sormak istiyorum. İskan olmadan banka konut kredisi verir mi? Verse bile iskansız bir evi almak mantıklı mı? Evi kat mülkiyetine aldıktan sonra ben mi geçireceğim müteahhit mi? Şerifali bölgesinin geleceği ve getireceği nedir? Inanın kafamız çok karışık... Bu arada evin tahmini ekspertiz değeri 240bin TL... Sizce şerifali'de tek bloklu bir apartmandan bu fiyata ev almak mantıklı mı? Yardımlarınızı bekliyorum... Vereceğiniz cvp çok önemli bizim için :)

  • Cevap Veren : 24 Mart 2014 Pazartesi 16:06

    Şerifali bölge olarak mantıklı seçenekler arasında yer alabilir. İskanı alınmamış daire için banka kredisi alamazssınız. İskanı alacak olan da inşaatı yapan firmadır. İskan alabilmek için de binayla ilgili aranan tüm şartların tamamlanmış olması gerekiyor. Kısaca iskanı olmayan konuttan uzak durun derim. İstanbul'da yıllar evvel yapılmış ve hala iskanı olmayan binalar vardır. Bir ay sonra alınacak olan iskan 10 yıl bile alınmayabilir. Yüksek rakamlar ödeyerek konut satın alıyorsunuz riske atmaya değmez...

  • devremulk yatirim
    Misafir / 17 Mart 2014 Pazartesi 12:42

    Merhaba ben Danimarkadan osman. 1+0 konut konut dairesi almayi dusunuyorum. Ama ogrenci oldugumdan yeterli butcem yok. Cok zamandir bir daire almayi dusunmuyorum ama indirimli kampanyali bir daire bulamadim. Butcem yaklasik 10000 ve 15000 tl arasinda. Bazen televizyonda indirimli daire secimleri oluyordu ama bana benk gelmedi. Yardimci ilabirlirseniz sevinirim.

  • Cevap Veren : 20 Mart 2014 Perşembe 00:17

    Danimarka'dan Osman kardeşim sanırım ya şaka yapıyorsun ya da rakamlarda bir yanlışlık var. Bu rakamlara İstanbul'da ya da başka bir ilde ancak konteyner alabilirsin. Yani Prefabrik yapı. Danimarka soğuk iklime sahiptir. Bence sen soruda eksik birşeyler bırakmışsın tekrar yazarsan yardımcı olabilirim. Danimarka'da yaşayan yurttaşlarımıza da ayrıca selamlarımı ve sevgilerimi gönderiyorum.

  • HİSSE DEVRİ
    Misafir / 18 Şubat 2014 Salı 19:43

    MERHABA KOLAY GELSİN ŞÖYLE Bİ SORUM VAR TARLA NİTELİĞİNDE MİRAS KALAN BİR TARLA VAR 4 HİSSEDAR VAR MİRASÇILARDAN 1 HİSSEYİ SATIN ALDIM BENDE 2 HİSSE OLDU VE ŞİMDİ DİĞER HİSSEDARLAR SATMAK İSTEMİYOLAR.BENDE OLAN 2 HİSSEYİDE ALMIYOLAR BEN BU HİSSEYİ 3. BİR ŞAHSA SATABİLİRMİYİM YARISINA SAHİBİM TARLANIN. TEŞEKKÜR EDERİM

  • Cevap Veren : 19 Şubat 2014 Çarşamba 13:59

    Merhaba, sorunuzu avmcengiz@hotmail.com adresine gönderirseniz avukat Mehmet Cengiz bey size yardımcı olacaktır...