arsa-alirken-nelere-dikkat-edilmeli

Arsa alırken nelere dikkat edilmeli!

Arsa alırken nelere dikkat edilmeli? Siz değerli okurlarımız için arsa alırken nelere dikkat edilmeli? sorusuna cevaplar arayacağız. Haberimiz sizler için küçük bir rehber niteliğini taşıyacak. Arsa almadan önce mutlaka bu haberi dikkatlice okumanızı tavsiye ederiz.

Araştırmadan bilmeden alınan arsadan kâr etmek şanstan başka bir şey değil. ‘Yatırım yapacağım’ derken eldeki paradan da olmayın. İşte arsa alırken izlemeniz gereken adımlar:

1-Hisse oranına bakın, hisseli tapu olmaması için gayret edin.

2-Tapu cinsinde ne yazıyor? ‘Arsa’ yazıyorsa imarlı demek. ‘Tarla’ yazıyorsa ya imarsız ya da imar gördükten sonra tapu almamışlar.

3- Konut arsası mı, ticari mi, belki sanayi ya da tarla?

4-Toprağın jeolojik yapısı hakkında bilginiz var mı? Toprağı kayan arazilere denk gelmeyin.

5- Metro, yol, hastane gibi civardaki büyük projeleri araştırın.

6-Orman arazileri, dere yatakları, köprü, viyadük, ana yol yakınları, denize sıfır arazilerin her zaman yüksek riskleri bulunmakta. Her an bir kısıtlama ya da kamulaştırma ile yüzleşmek durumunda kalabilirsiniz.

7- Arazinin taban alanı, izin verilen yüksekliği, heyelan, eğim, yüksek gerilim hattı… Daha bir sürü detay var. Her ayrıntıyı iyice gözden geçirin.

Arsa alırken nelere dikkat edilmeli?

Bir de Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Cansel Turgut Yazıcı‘nın penceresinden bakalım. Cansel Turgut Yazıcı ne gibi tavsiyelerde bulunuyor?

Arsa yatırımları genelde en az 5-10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalı. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız. Ama arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değil. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır.

1- Doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması
2- Arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi
3- Arsanın doğru zamanda satılması.

Bu üç evrede yatırımcının dikkatli olması gerekir. Aslında işin özünde “arsam var derdim var” dememek için bu tür bir yatırımı yapmadan önce bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmanız gerekir.

Arsa alırken nelere dikkat edilmeli?

Arsa yatırım sürerinin 1. süreci ve en zor kısmı aslında doğru yer ve doğru arsa seçimidir. Değerli araziler pahalı ve sınırlıdır. Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir.

Sonra da bu arsalara doğru yatınmlan yapmak, yapacak olana satmak ya da hasılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak ciddi kâr getiren bir yaklaşımdır. Bu da ‘gayrimenkul geliştirme’ adını verdiğimiz bilimdir.

Ancak maalesef 2. süreç boyunca yani arsayı elinizde tuttukça imar bilgilerinin sık sık güncellenmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Bu değişiklikler için yerel yönetimlerin imar planlarındaki askı süreçlerini takip etmelisiniz. Gayrimenkul, yani yeni Medeni Kanun’daki adına göre adı ‘taşınmaz’ ama, şuyulandırıp (hamurlaştırıp) “taşıyıverirler” ne olduğunu bile anlayamazsınız.

3. süreçte ise, artık yeteri kadar beklemiş olduğunuzu düşündüğünüzde arsayı satmalı veya alternatif şekilde değerlendirmelisiniz. Bunun için de pazan yakından takip etmeli, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu bir noktada satışı gerçekleştirmelisiniz.

Bir arsanın fiyatı neye göre belirlenir?

– Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı),
– Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik vs).
– Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkanlarından yararlanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özellikleri.
– Fiziksel özellikleri, yani boyutu, köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları gibi şekilsel unsurlar, topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları.
– İmar durumu, kullanım biçimi, imar hakları ve sağladıkları,
– Satış şartlan (peşin , vadeli.,vs)
– Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları

Arsa alırken nelere dikkat edilmeli?

Arsa alırken daha sonra üzülmemek için özel noktalara dikkat etmelisiniz. İşte bu 10 özel nokta…

1- Arsayı mutlaka görün: Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Arsayı beğendiyseniz arsanın tapusunu edinin, imar durumu ve mülkün yeri gibi konularda satanın sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin.

2- İmar terki yapılmış mı: Mülkün tapusunda ‘arsa’ mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin. Gayrimenkuller, imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denen imar terkleri yapılmak durumundadır. Bu nedenle arazilerden İmar Kanunu’na göre yüzde 40 ‘a kadar terk alınabilmektedir. Elinizdeki tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz.

3- Gördüğünüz arsa ile tapudaki aynı mı: Arsayı – araziyi almadan ilgili resmi dairelerde araştırmaları düzgün şekilde yapmalısınız. En önemli ve en çok yanılacağınız noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır.

Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini anlamanızdır. Bu kontrolleri, konunun uzmanı olmayan birinin yapması oldukça zordur. Uzman birine başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli arazi üzerinde aplike ederek size satılmak istenen yer ile aynı olup olmadığını kontrol edebilirsiniz.

4- İmar planındaki tüm detaylara bakın: Arsanın ilçe hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmaları yapın. Arsanın imar planının olup olmadığını, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşullarını öğrenin.

Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türünün (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşullarının (toplam inşaat alam, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığını değerlendirin. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış ‘resmi imar durumu belgesi’ni temin edebilmenizdir.

5- İnşaat imkanlarını analiz edin: Yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü ve inşaat yapılabilme imkânlarına bakın. Bazı eğimli araziler ilave inşaat haklan imkanı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmeli. İmar plan notlarını doğru şekilde okuyarak yorumlayın.

6- İrtifak hakkı ya da şerh var mı: Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü ‘ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma …vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir.

7- İmar plan iptal sorunu: Eğer planlaması yapılmışsa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırın. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeniyle imar plan iptalleri yapılabiliyor.

8- Çok hisseli parselleri tercih etmeyin: Hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edin. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır.

Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda herkes her metrekare üzerinde kendi hissesi ile orantılı miktarda ortaktır. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırımı daha risklidir.

9- Borcu var mı yok mu inceleyin: Maalesef, bunlar bile yeterli olmayabilir. Satış konusu gayrimenkulun, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. 0 nedenle, gayrimenkul alırken, bağlı bulunduğu belediyeden geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalısınız. Mülkün satıldığı yılın emlak vergisi ise satan yani eski sahibine ait olacaktır.

10- Yeni düzenlemelere dikkat: Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulun harçlarını ‘devir ve iktisap bedeli’ üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmelidir.

Arsa alırken nelere dikkat edilmeli? sorusuna cevaplar aradık. Arsa gibi ciddi yatırımlar yaparken en son noktada mutlaka bir bilene danışmayı ihmal etmeyin.

Benzer Haber  Yağcı Şefik Bey Yalısı

Yorum Yazın