Sitelerin genel işleyişini yürütmek adına başka bir tarih belirlenmediği sürece belirli periyotlarla yılın ilk ayında genel kurul tarafından site yönetimi seçimi yapılır. Normal süresi 2 yıl olan site yönetimlerinin olağanüstü durumlarda yapılacak genel kurul toplantısı ile görevleri sona erebilir.
Site yönetimi seçimi genel kurula katılan kat maliklerinin yeterli çoğunluğa sahip olduğunda yapılabilen bir seçimdir. İlk toplantıda yeter sayıya ulaşılmaz ise eski yönetim kurulu 15 gün içinde ikinci toplantıyı yapabilecek şekilde hazırlanır. İkinci toplantıda katılan kişi sayısının yarısından bir fazla oy ile site yönetimi seçimi tamamlanır.
İçindekiler
Site yönetimi seçimi karar örneği
Genel kurulda ilk kez yapılan seçimlerde de, yönetimin değişeceği seçimlerde de site yönetimi seçimi karar örneği hazırlanmak ve genel kurul karar defterine işlenmek zorundadır. Genel kurul öncesinde, tecrübeli kat maliklerinden bir oturum başkanı seçilir ve seçimler onun kontrolünde sürdürülür.
Seçimlerde birden fazla aday çıkabileceği gibi tek aday ile de seçim sonuçlanabilir. Bir nevi ombudsman görevi üstlenen tecrübeli daire sahibi, seçimlerin sükunetle tamamlanabilmesi adına görevini yürütür. Site yönetimi seçimi karar örneği deftere yapıştırılabilir. Yönetim seçiminden sonra binanın veya binaların girişine herkesin görebileceği bir yere örneği asılır. Böylece genel kurul toplantısına katılmayan veya katılamayan kişilerin de yeni yönetimden haberdar olması sağlanır.
Site yönetimi seçimi yönetmeliği
Sitelerde yönetimi üstlenecek kişilerin nasıl seçileceği, kaç oyun yeterli olduğu, genel kurul için yeterli çoğunluk gibi konular site yönetimi seçimi yönetmeliğinden yer almaktadır. Tamamen hukuki bir çerçeve takip edilerek toplanan genel kurul site yönetimini seçmekte ve tüm yetkileri 2 yıllığına kişi ya da kişilere devretmektedir. Bu yönetim kurulu kat mülkiyeti kanununda belirtilen sorumlulukları üstlenmiş durumdadır. Hangi yetkileri genel kurul adına kullanabileceği de yasal zemine oturtulmuştur.
Site yönetimi seçimi yönetmeliği maddelerine göre yete çoğunluk sağlandığında sağlıklı bir seçim yürütülebilmektedir. Kanun ilk olarak tüm kat maliklerinin katılmasının saha faydalı olduğunu ancak; bunun mümkün olmaması durumunda hangi sayıda yeterli çoğunluğun site yönetimi seçimlerine yeteceğini açıklamaktadır.
Site Yönetimi Nasıl Seçilir?
Site yönetimi seçimi kaç yılda bir yapılır
Site veya apartmanların yönetici kadrosu oluşturulurken her daire sahibi site yönetimi seçimi kaç yılda bir yapılır sorusunu sormaktadır. Özellikler ilk kez kurulacak gayrimenkul yönetiminden önce bu soruların cevabı çok merak edilir. Oturma izni alınmış, tapulu dairelerin ikamet şartları olgunlaştığında mutlaka bir yönetimin seçilmesi zaruridir. Bunun temizlikten, onarıma, merkezi ısıtmadan asansöre kadar birçok alanda sorumluluk gerektirdiği unutulmamalıdır. Bu yüzden site yönetimleri ehil insanlara verilmelidir.
Site yönetimi seçimi vekalet örneği
Site genel kurul toplantısına katılamayan kat maliklerinin seçimlerde veya kararlarda temsil edilebilmesi için site yönetimi seçimi vekalet örneği düzenlenmesi gerekir. Bu vekaletin niteliği ile ilgili kat mülkiyeti kanununda gerekli bilgiler bulunmaktadır. İlgili kanunda yer aldığı üzere seçimlere katılmak isteyen daire sahiplerinin kendi el yazısı ile yazıp imzaladığı bir vekalet yeterli olmaktadır. Normalde devlet ile yürüyen tüm iş ve işlemlerde noterden vekalet örneği alınması gerekirken, ilgili kanun bu zorunluluğu biraz gevşetmiştir. Temsil edilmek istenen kişi, kendini temsil etmesini istediği kat maliklerinden birine, matbu olarak düzenlenmiş ve nerede kullanılacağı açık olarak belirtilmiş, imza altına alınmış site yönetimi seçimi vekalet örneğini göndermelidir.
Seçimlerden sonra bahsedilen vekalet geçerliliğini yitirmektedir. Seçimi kazanan yönetim, iletişim bilgilerini bina veya binaların giriş katlarında uygun yerlerde ilan etmelidir. Tüm kat maliklerinin yeni yönetimi tanıması ve gerekli durumlarda iletişim kurabilmesi için bu gerçekten önemlidir.
SiteYöneticisi Nasıl Seçilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği üzere ana gayrimenkulde sekiz ya da sekizden fazla bağımsız bölüm olması halinde apartman yöneticisi seçilmesi gerekmektedir. Site yönetimi, kat malikleri tarafından bir kişiye Yönetici sıfatı ile verilebileceği gibi üç kişiye verilerek Yönetim Kurulu da kurulabilmektedir.
Yönetici ya da Yönetim Kurulu üyeleri, ana gayrimenkulde hakları olan kat maliklerinden seçilebileceği gibi aynı zamanda dışarıdan da seçilebilmektedir. Site yöneticiliği için hazırlanan yönetim planında yöneticilerin kat malikleri arasından seçileceği maddesi konulmuş ise kat maliki olmayan kişiler yönetici olamamaktadır. Fakat böyle bir madde yer almıyorsa kiracılar gibi dışarıdan kişiler de yönetici seçilebilmektedir. Aynı şekilde yönetim işi, yönetici bir firmaya verilerek de gerçekleştirilebilmektedir.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı açısından çoğunluk sağlaması durumunda atanabilmektedir. Bu nedenle eğer ana gayrimenkulün bütün bölümleri tek bir kişiye ait ise kanunen o kişi direkt yönetici konumundadır.
Site yönetim toplantısı
Yönetici ya da Yönetim Kurulu üyeleri, kat maliklerinin yapmak zorunda olduğu yıllık kanuni toplantıda seçilmektedir. Bu seçimde yeni bir yönetici seçilebileceği gibi aynı zamanda eski yönetici yeniden de seçilebilmektedir. Eğer kat malikleri, bu toplantıda ortak bir noktaya varamayıp ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamazlarsa veya bir yönetici atayamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine buraya sulh mahkemeleri tarafından bir yönetici atanmaktadır. Sulh mahkemeleri tarafından bir yöneticinin atanması işlemi; önce sulh mahkemesine başvuran kat malikinin başvurusunun detaylıca incelenmesi, daha sonra da diğer maliklerin dinlenmesi sonucunda yapılır. Bu yönetici, normal yönetici gibi tüm hak ve yetkilere sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olmaktadır.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Site yönetimi için yönetici atanırken, iki tarafında hak ve yetkilerini belirleyen bir sözleşme yapılmaktadır. Hazırlanan bu sözleşmede yönetici adayından teminat gösterilmesi istenebilmektedir. Sözleşmede böyle bir şart geçmese bile kat malikleri, daha sonra oluşabilecek durumlarda yöneticiden teminat göstermesini isteyebilmektedirler.
Seçim sonucunda Site yönetimi için belirlenen yöneticinin, adı, soyadı, iş ve ev adresi, ana gayrimenkulün girişine gözükecek şekilde asılması mecburidir. Yapılmadığı takdirde yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin her birisi için ilgili mahkeme tarafından 50 TL’den 250 TL’ye kadar para cezası verilmektedir.
Site yöneticiliği bir Sitenin tüm işlerini kapsadığı için hata ya da hile yapılması ihtimali gözden kaçırılmamalıdır. Genellikle kat malikleri, toplantıda önlerine sunulan gelir – gider ve borç – alacak listesini incelemeden önceki yöneticiyi seçmektedirler. Kat maliklerinin seçimlerden önce mutlaka kesilen faturaları ve KDV’leri, karar defterini, yapılan işlerin gerçekten yapılıp yapılmadığını, makbuzların gerçek olup olmadığını ve buna benzer ana gayrimenkulde yapılan tüm işlemleri detaylı bir şekilde incelemeleri kendi lehlerine olacaktır.
