İnanlar İnşaat’tan daire alanlar ne yapmalı?

İnanlar İnşaat’ın sosyal medya üzerinden iflasını açıklaması üzerine bu firmadan ev alan veya alacaklı olan birçok kişi şu an ne yapacağını şaşırmış durumda. Emlaklobisi olarak, İnanlar İnşaat’ın satış ofislerine gittik ve hiç kimseyi bulamadık. Konu ile ilgili video çekimimizi sizlere sunuyoruz:

Birçok mağdur kişi ve firma var. Herkes ne yapacağını araştırıyor. Konu ile ilgili Okan Üniversitesi Öğretim Görevlisi; Gayrimenkul Hukuku, Sözleşmeler Hukuku, Ticaret Hukuku, İcra-İflas Hukuku ve İş Hukuku alanlarında uzmanlaşmış Av. Ali Güvenç Kiraz ile bir röportaj gerçekleştirdik.

İnanlar holdingten ev almış birçok kişi ve birçok alacaklı var. Öncelikle satış vaadi sözleşmesi ile ev alanlar neler yapabilirler?

Satış vaadi ile ev almış olanların durumu inşaatların fiili tamamlanması seviyesine göre değişiklik gösterir. Eğer inşaatlar bitirilmiş, tamamlanmış, daire satın alanlar taşınmazın içine girip oturuyorlarsa gerekli hukuki işlemlerden sonra bu kişiler evlerinin sahibi olurlar.

Peki, bu dairelerde ipotek olması durumunda durum ne olur?

Satış vaadi sözleşmesi ile alanlar veya adi yazılı sözleşmeyle alanlar farklı durumda. Adi yazılı sözleşmelerin bir geçerliliği yok. Satış vaadi sözleşmesi ile alıp daireler teslim edilmemişse bile eğer %90 fiili tamamlanma seviyesine gelmişse veya fiilen oturulabilir seviyedeyse yani yine dava açarak tapu iptal-tescil davasıyla bu hakkı elde edebilecekler.

Ama bunun dışında hali hazırda yapılmayan, başlanmayan binalarsa veya başlanmış ama seviye olarak artık bitirilemeyecek durumdaysa yani %90 inşaat tamamlama seviyesine gelemeyecek durumdaysa, örneğin inşaatın bitmesine iki ay var inşaatın seviyesi %20 iki ayda %70 lik bir inşaatı tamamlayamayacağı için bu durumda buradan daire satın alanlar tapu dahi alsa satış vaadi ve adi yazılı sözleşmeler hiçbir şey ifade etmiyor. Tapu dahi alsa o tapuları iptal edilecek.

Yani burada seçenekli bir durum var. İpotek ve haciz durumuysa şöyle; siz bir taşınmazı satın almışsanız, tapuyu hak ediyorsanız, tapuyu alabiliyorsanız, bu kapsamda bu tapularda eğer haciz varsa hacizler şahsi bir hak doğurduğu için bu hacizler kaldırılabilir. Dava açılarak icra mahkemelerinde. Ama ipotek ayni bir hak sağladığı için ipotekler maalesef kaldırılamaz ve kişi ipotekle bu taşınmazın tapusunu almış sayılır.

Benzer Haber  Goldiva Familya Güncel Fiyat Listesi!

Müşterek ipotek ise o daire kadar, o daireye ne kadar ipotek bedeli düşüyorsa o kadar sorumluluğu vardır. Örnek vermek gerekirse, iki milyon lira toplu ipotek konulmuştur. Binada on daire vardır. Ona bölünür 200.000 liralık bir borcu vardır o daireyi satın alanın. 700 bin liralık bir daire aldınız örnek veriyorum tapusunu aldınız firma verdi yada gittiniz dava açtınız aldınız. 200 bin lira daha o ipotek bedelini ödemekle yükümlü halde kalırsınız. O borcu ödemek zorundasınız. Tabi sonra o ipotek bedeli kadar firmaya alacak davası veya icra takibi yaparsınız. O takibin neticesinde ya da icra takibinde kazanabilirsiniz ama alabileceğiniz bir firma veya alabileceğiniz mal varsa karşınızda.

Senetle Daire alan kişilerin durumu ne olacak?

Senetler ciro edilmiş senetlerse senetler arkasındaki hukuki kişilerden bağımsızdır. Dolayısı ile kişiler bu senetlerden kaynaklı alacaklarını tahsil ederler. Senetler eğer firmada hali hazırda duruyorsa borçlu olunmadığının tespit edilmesi için bundan sonraki ödemelerin durdurulması için bir dava açması gerekir. Sözleşmeyle bu hükümlülüğü isteyen kişi.

Teslim edilmemiş yapılarda senetle alınması durumunda ne olur?

O kişiler ödediği senetlerle yükümlendiği kısmı ödemiş olduğu borcun geri iadesini dava edecek. Bundan sonraki kısmı içinde borçlu olmadığını yani firmanın iflas ettiğini ve artık borçlu olunmadığının tespitini mahkemeden talep edecek. Ama senetler piyasaya sürülmüş ciro edilmişse çokta fazla yapılacak bir şey yok, çünkü o üçüncü kişiyi bağlamaz.

Konutlar oturulamayacak durumda olup tapu alan kişiler herhangi bir ipotek olması durumunda sıkıntılı bir sürece giriyor mu?

Arsa sahibi ve tüketiciler olmak üzere ikiye ayrılır. Bu inşaatlarda sadece tüketici yok arsa sahipleri de var. Kat karşılığı alan insanlarda var onların durumu daha kolay. Onlar binalar teslim edilmemiş ise ise sözleşmelerini fesih edecekler. İnşaat firmasına tapu vermişler ise onları da iptal edecekler. İptal ettikleri tapular çerçevesinde hem ipotekleri hem hacizleri kaldırabilirler.

Tüketici için böyle bir durum yok. Tüketici eğer fiilen oturuyorsa tapusunu alabilir. Eğer fiilen oturmuyorsa da binanın bitme yüzdesi seviyesine bakılır. Yüzde doksan seviyesinde bina tamamlanmış ise artık tapuları hak kazanacağı için o firmanın devrettiği tapularda geçerli hale gelir. Bu kapsamda bundan sonraki dönem için yüzde doksan seviyesini geçtikten sonra hak sahibi olduysa, burada ipotek varsa, bu tapularda bu ipotekle hükümlü olarak tapular bu kişilerin üstüne geçer. Haciz varsa hacizler iptal edilir. Aradaki fark bu.

Benzer Haber  Yeni emlakçı yasası nasıl olacak?

Tüketici açısından önemli konu binaların tamamlanma oranı. Tamamlandıktan sonra tapuyu elde ediyorsa da bu tapuların ipotekli olarak kabul edilip edilmeyeceğine ilişkin bir durum söz konusu.

Peki mağdur kişiler hangi hukuki yollara başvurmalı?

Pozisyonuna göre değişir. Arsa sahibi ise seviye tespit yaptıracak. Seviye tespitini yaptırdıktan sonra firmaya ihtarname gönderip, asli hukuk mahkemesine dava açacak. Hem sözleşmeyi fesih edecek hem firmaya tapu verdiyse verdiği tapuları da iptal edecek.

Tüketiciler ise tüketici mahkemesine gidecekler. Kişilerin aldıkları daire sayısına göre değişir tüketici bir daire aldıysa tüketici mahkemesi ne gidecek. Ama 5 tane daire aldıysa bunu ticari amaçla satın aldıysa asli hukuk mahkemesi veya ticaret mahkemesi durumuna göre.

Bundan sonra bu tip mağduriyetlerin yaşanmaması için ev alacak kişiler ne tavsiyelerde bulunursunuz?

Ev alacak kişilere özellikle maketten daire satın alacaklara ki çok tavsiye etmiyorum; tapulu iskanlı, tapusu olmuş, iskanı alınmış taşınmazı öncelikli öneririm. Her hâlükârda maketten satın alma yapacaklarsa veya ön ödemeli arsa halindeyken alacaklarsa mutlaka tüketici kanununda yer alan müteahhitlerin yapmak zorunda olduğu teminatlardan birini müteahhitten istesinler.

Nedir bunlar? Bina tamamlama sigortası yada hakkediş yada teminat mektubu. Bunlardan birisini kendi vermiş olduğu paranın karşılığı kadar teminat mektubu, dairesi için veya hakkediş usulü o inşaatın yapılacağına dair bankaya inşaat maliyetinin tamamının bloke edildiği hakkediş bedeli veya bina tamamlama sigortasını mutlaka görmelerini öneririm. Görmedikleri bir taşınmaza hayali bir şekilde girip sonradan bu durumla karşılaşmalarını önermem çünkü bu tablo eninde sonunda herkesi başına gelebiliyor.

Ön ödemeli, maketten daire alınmalı mı?

Ön ödemeli alımı şu aşamada ben önermem. Ama insanlar sonuçta her halukarda gidip peşin alamayacaklar. Çünkü peşin olduğu zaman fiyatlar yüksek oluyor. Uygun koşullarda yapılmakta olan taşınmazlara girmeyi tercih ediyorlar malikler. Bu noktada önereceğim tüketici kanunundaki sürece mutlaka riya etsinler. Tüketici kanununda ne diyor? Müteahhit firma tüketiciyi mecburen teminat olarak bu bahsedilen teminat mektubu, hakkediş usulü veya bina tamamlama sigortasından biri göstermek zorunda.

 

Yorum Yazın