İnşaat sektöründe son dönemde gittikçe artan iflas söylentileri piyasayı tedirgin ediyor. Ali Ağaoğlu’nun “kriz uyarısı“, Adnan Polat’ın “Mayıs-Haziran gibi inşaat sektöründe iflaslar olabilir” söylemi bu tedirginliği bir kat daha arttırdı. Üstüne bir de sosyal medya üzerinden yayılan bazı firmaların inşaat sektöründe iflas edeceği yönünde dedikodular eklenince ortalık yangın yerine döndü.
Peki durum gerçekten vahim mi? Yakın dönemde beklenen iflaslar gelecek mi? Yapımı devam eden projelerden konut almak isteyen vatandaş ne yapacak? Bankalar hem üretici cephesinde hem tüketici cephesinde ne yapıyor? Kredi veriyor mu? Faiz oranları ne kadar oldu?
Öncelikle şunu belirtmeliyim, ” deniz bitti”… 2005-2015 arasında yaşanan para bolluğu ortadan kalktı. Dünyada para sıkıntısı had safhaya çıktı. Dolar ait olduğu topraklara geri dönüyor. Amerika sürekli faiz arttırarak doları tekrardan kendi içine çekiyor. Her sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de likit (nakit) sıkıntısı yaşanıyor. Böyle durumlarda güçlü olan firmalar ayakta kalır. Çünkü bu nakit sıkıntısı ilelebet sürmez. Tarihin tozlu raflarında yer alan kayıtlarda görebilirsiniz.
Piyasada devam eden nakit sıkıntısı inşaat sektörünü de çok yakından ilgilendirmektedir. Bankalar da parayı başka kaynaklardan satın almaktadır. Bankaların finansman maliyeti arttıkça hem üreticiye hem tüketiciye faiz olarak yansımaktadır. Mevduata yani bankada yer alan paranıza verilen aylık faiz oranı yüzde 16 seviyelerine gelmiş durumda. Ali’den yüzde 16 oranıyla aldığı parayı ihtiyacı olan Veli’ye yine üzerine komisyonunu koyarak satacak. Dolayısıyla da konut kredi faiz oranları artmaya devam edecektir.
Dolar kurunda devam eden artış vatandaşın alım gücünü de düşürmüş durumda. Halk tasarruf yapamaz hale gelmiş. Üstüne inşaat maliyetlerindeki artışı da eklersek her geçen gün vatandaşımız konuta erişmekte zorlanmakta. Hal böyle olunca konut piyasasında da durgunluk yaşanmakta. Bu durgunluk sonucu iflas dedikoduları da her geçen gün artmakta.
İçindekiler
İnşaat sektöründe iflas dedikoduları
İlk uyarı 2017 Ekim ayında Adnan Polat tarafından geldi. Adnan Polat Erzurum’da düzenlenen Gelişen Kentler Zirvesinde yaptığı açıklamada, ” piyasada satışlarda yavaşlama var. Bu da nakit akışını etkiliyor. Faizler çok yüksek. 2018 yılının 6. ayı gibi inşaat sektöründe iflaslar olabilir” diyerek uyarılarda bulunmuştu.
Ali Ağaoğlu yine flaş bir açıklamada bulunmuş, ““Hava günlük güneşlik değil, hem de hiçbir sektör için” demişti. Hem Adnan Polat’ın hem de Ali Ağaoğlu’nun bu açıklamaları piyasayı tedirgin etmiş ve yeni iflaslar olacak mı? Kimler hangi inşaat firmaları batacak? sorularını akıllara getirmişti.
“Deve dişi” iki inşaat patronu böyle açıklamalar yapınca hem sektörün hem de konut alıcısının tedirgin olması çok normal bir durum. Vatandaşar şimdiden sosyal medya üzerinden batacak inşaat firmalarının listelerini yapmaya başlamış durumdu. Herkes bir duyum almış, kendi batak firma listesini hazırlamış. Böyle zamanlarda normal karşıladığımız bir durum… Seveniniz var sevmeyeniniz var…Firmalar batsın diye el ovuşturanlar var…
Geçmiş zaman analizi yapalım
Son bir yılda inşaat sektöründe batan firma sayısı sadece bir tane. Elbette irili ufaklı batan başka inşaat firmaları vardır. Markalı konut projesi geliştiren ve batan firma sadece İnanlar İnşaat… Aslında tam bir batış hikayesi de diyemeyiz. Ancak konu yargıda olduğu için çok da fazla yazmak istemiyorum. İflas eden firmanın patronu ortada yok.. Nasıl battı tam olarak bilemiyoruz… Farklı farklı iddialar var…
Batan firma sayısı bir. Onunda batış hikayesi biraz farklı. Zorda olan firma var mı? Elbette var. Ali Ağaoğlu kendisi açıkladı, “borçlarım var, biraz varlık satıp borçlarımı ödeyeceğim” diye. Nakit sıkıntısı olan firmalar var. İnşaat firması çok kötü yönetilmediği sürece kolay kolay batmaz. Daha önce “İnşaat şirketi nasıl batar” başlıklı yazımda anlatmıştım. Merak edenler emlaklobisi.com sayfamızda aratarak okuyabilirler. Nakit sıkıntısında olan inşaat firmaları başka finans kaynaklarına yönelerek sıkıntılarını aşabilirler…
İnşaat şirketleri iflas etmekten kurtulabilir mi?
İnşaat şirketleri proje geliştirir ve ihtiyacı olan alıcılara satarlar. Arz-talep dengesi yani. Şu anda talep oldukça düşmüş durumda. Bunun 1 numaralı sebebi faiz oranlarının yüksek olması. Konut kredisiyle ev sahibi olmak artık hayal oldu. 10 yıl geri ödemelerde faizler yüzde 2 oranını geçmiş durumdu. Ev fiyatlarını etkileyen temel faktörlerde çözümler üretilebilirse satışlar tekrar normale döner ve firmalar rahat bir nefes alır.
Konut fiyatlarını etkileyen faktörler;
1-İnşaat maliyeti
2-Finansman maliyeti
3-Arsa maliyeti
4-Devlet giderleri
5-İnşaat patronlarının kazanç oranları
İnşaat maliyeti: Burada döviz ve enflasyon baskısı nedeniyle çok fazla yapılacak bir şey yok. Çünkü inşaat yapımında kullanılan ham madde ve diğer araçlar ağırlıklı olarak iç piyasadan elde ediliyor. İnşaat sektörü çok fazla ithal ürün kullanmıyor.
Finansman maliyeti: Öncelikle işi bilen, finansman gücü olan inşaat firmaları işe devam etmeli. Taşıma suyla değirmen dönmeyeceğini anlamalıyız. Güçlü finansman yapınız varsa vatandaşı bankaya mahkum etmezsiniz. Kendi finansman modelinizle düşük faizlerde vatandaşa konut satarsınız. Senetle satış modeline geçersiniz. Vatandaşa da buradan uyarım, böyle bir finansman modeliyle ev alacaksanız her önünüze gelen firmadan almayın. Yıllardır bu işi düzgün yapan inşaat firmalarını tercih edin.
Arsa maliyeti: Arsa maliyeti düşerse vatandaşın konut edinmesi biraz daha kolaylaşır. Bu noktada devletin bu kademesinde yer alan bürakratların ve siyasilerin ucuz arsa geliştirme noktasında elini taşın altına koymalı.
Devlet giderleri: Devlet alınan vergiler, tapu harçları, KDV oranlarında indirime gitmeli. Bu indirimler konut alıcısına yansıtılırsa satışlar tekrar artış gösterir.
İnşaat patronlarının kazanç oranları: artık patronlar da yüzde 200- 300 oranında kazançları bir kenara bırakmalı. Burada tüm patronlları itham etmiyorum. Onlar kendilerini biliyor. Benden söylemesi, yoksa duvara çarparsınız…
Vatandaş inşaat şirketlerini bankalara ve faktoring şirketlerine soruyor.
“Ateş olmayan yerden duman çıkmaz” diye boşuna söylememiş atalarımız. Ama biz de zorla ateş yakıp duman çıkarmaya çalışmayalım. Sosyal medyada kulaktan kulağa dolaşan iflas söylentileri karşısında vatandaşlar da firmalar hakkında bilgi almak için banka ve faktoring firmalarında çalışan bir tanıdık bulup bilgi almaya çalışıyorlar. “Kim batacak, kim zor durumda” diye soruyorlar.
Vatandaş neye güvenip nasıl konut alacak?
Benim tavsiyem tapusu olan, bitmeye yakın projeler edin. Krediyle konut alacaksanız sakın “proje kredisi” kullanmayın. Bireysel konut kredisi kullanın. Firmalar proje kredisi daha uygun diye size kullandırmak isteyebilir bu aralar biraz uzak durun. İşini iyi yapan marka olan firmaları tercih etmeye çalışın. Özellikle de senetle ev satın alacaksanız. Senetlerinizi 36 ay vadeli alıyorsanız 36 eşit parçaya bölerek 36 adet ayrı senet verin. Tek bir senet sakın vermeyin.
Söylentilere de çok kulak asmayın…Ama dikkatli olun…
İnşaat patronlarına küçük bir uyarım olacak. Çıkıp sürekli kriz algısı yaparsanız, sürekli çözüm için devlet kapısına giderseniz. İki de bir toplanıp “seferberlik” ilan ederseniz hem piyasayı hem de konut alıcısını tedirgin edersiniz. İşinizi düzgün yapıp mali dengenizi iyi ayarlayın gerisini boşverin.. Elbette dönem dönem durgunluklar olacaktır. Bunu bu işin duayeni sizler eminim bizlerden daha iyi biliyorsunuz… Sakin olun panik yaratmayın…
Zaten kriz ortamlarında, zor dönemlerde iyi firmaların özelliği ortaya çıkar.
Dalgalı ve fırtınalı denizlerde “iyi kaptan” gemiyi limana yanaştırır…
Turgut YILDIZ / Emlaklobisi.com
