inşaat sektöründe üretim durdu mu? Şantiyelerden çekiç sesi geliyor mu? İki yıl önce topraktan konut satan müteaahhit artan maliyetler karşısında ne yapacak? Finansman yani nakit problemini nasıl çözecek? Konut projelerinde teslimlerde uzamalar olacak mı?
İçindekiler
inşaat sektöründe üretim durdu mu?
Trump’la başlayan ve Rahip Brunson’la devam eden siyasi ve ekonomik baskılar sonucunda dolar 4 liradan 7 liraya kadar çıkınca inşaat sektörü de bu durumdan zarar gördü. Demir fiyatları 5 lira seviyelerine dayandı. İki yıl önce 2+1 100 metrekare daireyi 400 bin liraya satan müteaahhit bugün o rakamlara daireyi üretemez duruma geldi.
Çok sayıda markalı konut projesinde üretim yavaşladı. Hatta durma noktasına geldi. İnşaat Müteahhitler Konfederasyonu (İMKON) Genel Başkanı Tahir Tellioğlu, markalı konut projelerinde şantiyelerin yüzde 70’inde işlerin durduğunu açıkladı.
İşlerin durmasında iki temel unsur var. Birincisi artan inşaat maliyetleri ikincisi ve en önemlisi ise konut satışlarındaki anormal düşüş. Ülkemizde 2016 yılında 1 milyon 341 bin adet konut satıldı. 2017 yılında ise 1 milyon 409 bin adet ile rekor kırıldı.
Nakit para varsa inşaat sektörü büyür!
2017 yılında her gün ortalama (1.409.000 : 365 güne bölünce) 3 bin 800 adet konut satılıyordu. Şimdi yapılan kampanyalarla bir haftada 1.500-2.000 konut satılıyor. Yani konut satışlarında gözle görülür oranda düşüş var. İnşaat sektöründeki büyüme piyasadaki nakit akışıyla parelel hareket etmektedir. Nakit para çoksa konut satışları artar yine nakit azalmaya başlayınca satışlar düşmeye başlar.
Konut kredisi faiz oranları yüzde 3’lere gelmiş durumda. Siyasi baskılar ve dövizdeki artış kredi faiz oranlarını da etkiledi. Bankalar hem bireysel kredileri hem de inşaat firmalarına verdikleri şirket kredilerini kıstılar. Zaten bu faiz oranlarıyla da konut sahibi olmak imkansız gibi…
Sat-Yap modeli artık tarih oldu!
İnşaat sektörü bugüne kadar sat-yap modeliyle çalıştılar. Bir elin parmakları kadar firma kendi öz sermayesiyle konut projesi geliştirdi. Diğerleri sattığı kadar yaptı. Örneğin XYZ inşaat firması 2010 yılında yüzde 35 oranıyla kat karşılığı 100 dairelik bir projeye baladı. 35 daire toprak sahibinin 65 daire ise müteaahhite ait olacak. İnşaat firması maketten satışa başlayıp 35-40 daire satınca inşaatı tamamlıyordu. Diyelim ki 40 daire sattı geriye kaldı 25 daire.
Yeni bir proje için paraya ihtiyaç yoktu. 2011 yılında yine XYZ firması yüzde 40 oranla 200 dairelik yeni bir konut projesine başlıyordu. Yine nakit paraya ihtiyaç duymadan maketten 70-80 daire satıyordu. Zaten ilk projeden elinde kalan 25 adet daire vardı. Bu 25 adet daireyi bankaya ipotek gösterip kredi alınınca 200 dairelik proje de bitiyordu. Bu projeden de müteaahhite 40-50 daire kalıyordu…
İşler böyle devam ederken 2015 yılında XYZ firması 800 dairelik yeni bir konut projesine giriyordu. Çünkü elde kalan dairelerle bankadan kredi alınıyor, temel atmadan 200-300 adet daire satılıyordu. Aslında herşey matematikti. Hep söylenir ya 2 kere 2 her zaman 4 etmez diye. 2016 yılında işte öyle bir döneme girilmeye başlandı. Piyasadaki nakit sıkıntısı, Suriye’de başlayan iç savaş, Amerika’nın ve Rusya’nın ortadoğu projeleri, FETÖ hainlerinin ortaya çıkması ve devamında 15 Temmuz darbe girişimi, Trump’un seçilmesi, dünyadaki nakit bolluğunun sona ermesi… gibi nedenlerle inşaat sektöründe işler iyi gitmemeye başladı…
Dış ekonomik baskılar inşaat sektörünü etkiledi!
İşte tüm bu yaşananların ülkemize elbette siyasal ve ekonomik açıdan yansımaları olacaktı. Siyasi olarak etkilenmedik 24 Haziran seçimlerinde Cumhurbaşakanı Erdoğan “Başkan” olarak yeniden seçildi. Aynı zamanda dünyaya da bir mesaj verdi. Her türlü baskı ve karalamalara rağmen zafer kazandı. Ekonomik olarak saldırılar durmadan devam etti. Döviz kurunda yaşanan artış her sektörü etkilediği gibi inşaat sektörünü de vurdu.
XYZ firması gibi yeterli sermayesi olmadan işe giren ve büyüdükçe büyüyen (kontrolsüz büyüyen) inşaat firmaları bugün üretimde zorluk yaşıyor. Çünkü bazı inşaat firmaları ceplerinde 200 milyon lira yokken 1 milyar liralık projelere imza attılar. Çünkü hesap kolaydı satarız yaparız. Biraz da kredi alırız….
Bugün hem satılmıyor hem de bankalar şirketlere kredi vermiyor. 2017 yılında 800 konutluk proje başlamış. Beklenen satışlar gerçekleşmemiş. Eldeki parayla kaba inşaat tamamlanmış. Ne var ki eldeki nakit bitmiş. Sıcak para girişi kesilmiş. Bankalar kredi musluklarını kapatmışlar. Bu arada maliyetler minumum yüzde 50 oranında artmış.
Para olmadan üretim olmaz!
İnşaat sıcak para ister. Para yoksa şantiyden çekiç sesi gelmez. Tahir Tellioğlu’nun da dediği gibi üretim dumuş durumda. Üretimin tekrar başlamasının tek şartı para… Para olmadan üretim olmaz… Ya da kredi…
Başk bir sıkıntı şantiyelerde işler ne kadar uzarsa müteaahhit o kadar zarar eder. Kısaca şantiyelerin durmadan çalışması gerekiyor. Şirketlerin batması herkes için kötü bir durum. Konut alanlar, taşeronlar, tedarikçiler, bankalar yani aslında herkes ortak bu şantiyelere…
Peki bu durum nasıl aşılır?
1- Emlak Bank acilen açılmalı ve zor durumda olan firmalara makul oranlarda kaynak aktarmalı.
2- Konut alan vatandaşlardan ek ara ödemeler istenebilir. Bu hukuki değil ama ekonomik ve vicdani bir durum.
3- Müteaahhit uygun faiz oranlarıyla kampanyalar geliştirmeli. Bir miktar daire için nakit satışlarda indirim yaparak kaynak yaratmalı.
4- Artan maliyetler için bir defalığına çok düşük miktarlarda “fiyat farkı” alınabilir. Ama bu tamamen konut alan vatandaşlarla karşılıklı konuşularak ve anlaşarak yapılabilir. Amaç bu ortada kalan projeyi desteklemek olmalı.
5- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı zor durumda olan firmalara “denetçi” gönderebilir. İnanlar İnşaat’ta yaşananlar yaşanmasın diye. Tedbiri bazen baştan almak ta fayda var. Çünkü bazı firmalar zaten batıyorum diye mal kaçırabilir. Bunun örnekleri geçmişte yaşandı. Firma batarsa bile elde olan varlıklarla iyi bir yönetimle ortada kalan proje tamamlanabilir.
6- Bankalar kredi vermezken inşaat şirketleri senetle ev satma yoluna gitmeli.
7- Yabancıya konut satışı teşvik edilmeli. 250 bin dolara vatandaşlık verilmeli. Belki burada bir süre konabilir. “1 yıl içerisinde konut alan yabancılar vatandaşlık alabilir” maddesi getirilebilir.
8- Son olarak da inşaat şirketlerimizin yurtdışına açılması şart. İnşaat sektöründe mimari ve teknolojik açıdan dünyda birinciyiz. Bu bilgi ve birikimlerimizi yurdışında pazarlamalıyız. Avrupa, Afrika ve Rusya’da hem altyapı hem de konut projeleri işleri almalıyız…
XYZ firması gibi konut üretimi artık tarih olmalı. Sermayen kadar konut geliştirme dönemine geçilmeli. Sat-Yap değil Yap-Sat modeli uygulanmalı. Vatandaşlarımız da konut alırken daha dikkatli davranmalı…
Bizler de İnşaat sektöründe üretim durdu mu? şeklinde haberler hazırlamak durumunda kalmayalım…
Emlaklobisi.com / Eylül 2018
