Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir?

Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir? Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır.

Üst (inşaat) hakkı üçe ayrılır;

a) Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı (üst hakkı).

b) Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı (alt hakkı)

c) Önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı

Buna göre, bir kimsenin arsası üzerinde başka bir kimse bir bina ya da yer altında bir garaj, bir depo vb. inşa edebilir. Bu halde bu yapılar tapu siciline irtifak hakkı olarak tescil edilebilmektedir. Bu tescilden sonra arsanın mülkiyeti ile üzerindeki veya altındaki binanın mülkiyeti farklı kimselere ait olmaktadır. Üst hakkı süreli veya süresiz olarak gerçek veya tüzel kişi lehine tesis edilebilir. Şahıs lehine ya da taşınmaz lehine de olabilir. Kural olarak irtifak hakkı olarak kurulan bu hakkın başkasına devir ve temliki ve mirasçıya intikali mümkündür.

Üst Hakkının Hükümleri

Üst hakkının hükümlerine baktığımız zaman ilk olarak söylememiz gereken bu hakkın, hak sahibine inşaat üzerinde sağlamış olduğu yetki TMK m.726 uyarınca mülkiyet hakkıdır. İnşaat hakkında yüklü taşınmaz maliki, üst hakkı sahibi olan kimsenin arazinin üstünde ya da altında inşaat yapmasına ve yapılan bu inşaatın muhafaza edilmesine katlanmakla yükümlü olacaktır. Aynı zamanda üst hakkı, bağımsız ve sürekli bir hak karakterine sahip olarak tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmişse hakkın konusu oluşturan inşaat mevcut olsun veya olmasın, söz konusu hak taşınmaz gibi işlem görecektir.

Daha önce belirtmiş olduğumuz gibi üst hakkının kurulmasına ilişkin olarak resmi senet yapılması şarttır. Bu senette hakkın kapsamı, hükümleri, yapının konumu, boyutları, niteliği, özgülenme amacı vs hususlar yer almaktadır. Bu sözleşme ile getirilen hükümler herkes için bağlayıcı niteliktedir. Taraflar arasında yapılacak olan irtifak sözleşmesinde kişiler aralarında bir ivaz tayin edebilecekleri gibi bunu ivazsız olarak da gerçekleştirebilirler. Eğer ivaz söz konusuysa bu, inşaat hakkı sahibinin kişisel borcu olacaktır. Üst hakkına dair bedelin belirlenmesinde yüklü taşınmaz malikine bedl belirleme yetkisi tanınabilir. Fakat bu yetki dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmemelidir.

Üst Hakkının Kazanılması

Üst hakkı tesisinin nasıl kazanılır ? sorusu da açıklanması gereken konular arasındadır. Fakat kanunda buna dair özel bir düzenleme mevcut değildir. Dolayısıyla üst hakkının kazanılmasında eşyaya bağlı irtifakların kazanılmasına dair hükümlerden kıyasen yararlanılarak taşınmaz mülkiyetinin kaanılmasına dair hükümlerin uygulama alanı bulacağını söylememiz mümkündür.

Üst hakkı tesisi sebebi ölüme bağlı tasarruf veya bir sözleşme olabilir. Eğer sözleşme var ise bir üst hakkı sözleşmesinden bahsetmemiz mümkündür. Sözleşme resmi şekle tabi olup borçlandırıcı niteliktedir. İnşaat hakkı sözleşmesi, kanunda esaslı unsurları düzenlemediğinden ötürü isimsiz  bir sözleşme olarak nitelendirilebilir. Bu halde genel hükümler uygulama alanı bulmakla beraber uygun düştüğü takdirde kanunen düzenlenmiş olan diğer sözleşmelere dair hükümler de kıyasen uygulama alanı bulabilecektir.