ucuz-konut

Ucuz konut hayal mi?

Ucuz konut hayal mi?

Herkes için kaliteli yaşam gelişmiş toplumların ana ilkesidir. Kaliteli yaşamın başında barınma ihtiyacı gelir. Her birey dört başı mamur bir evde oturmak ister. İnşaat sektöründe son 10 yılda kalite adeta çağ atladı. İnşaat firmaları nitelikli konut üretme konusunda rekabete girdiler. Bu öyle bir hal aldıki konut fiyatları tavan yaptı. İnşaat firmaları kime neyi ürettiklerini unuttular ve üst gelir grubuna yönelik binlerce konut geliştirdiler. Belki de asıl ihtiyaç sahibi olan orta ve alt gelir grubunu ıskaladılar. Bugün gelinen noktada konut stoğu var gibi saçma sapan tespitler yapılmaya başlandı. Oysa madalyonun öbür yüzünü kimse görmek istemiyordu. Aslında konut fazlası veya stoğu yoktu; bölgesel ve üst gelir grubuna yönelik geliştirilen konut fazlası vardı.

Ucuz konut nasıl üretilir?

Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum “Lale Devri” bitti derken tam da aslında bu noktalara dikkat çekiyordu. İnşaat firmalarının gereksiz ayrıntılarda boğularak aşırı fiyatlara neden olduğunu söyleyen Murat Kurum, lüks malzeme kullanımının ve fazla sosyal alan inşaatının konut fiyatlarında artışa yol açtığına dikkat çekti.

Murat Kurum’un söyleminden yola çıkarak ucuz konut üretmek mümkün mü? sorusuna yanıt aramak istedik. Öncelikle inşaat fiyatlarını etkileyen başlıca faktörleri sıralayalım;

-Arsa payı

-İnşaat malzemeleri

-Finans maliyeti

-Kredi faiz oranları

-KDV oranları

Arsa payı ile başlayalım; arsa olmadan konut üretmeniz imkansız. Altın ve arsa dünyada tek geliştirilemeyen iki yatırım aracı. Konut projesi geliştirebilmeniz için ya arsa sahibi olmanız ya da başkasına ait arsaya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmanız gerekiyor. Kat karşılığı anlaşmalarda arsa sahipleri İstanbul’da minumum yüzde 50 oranında pay istiyorlar. Bu rakamlar bazı merkezi semtlerde Şişli-Kadıköy gibi yüzde 70’lere kadar çıkabiliyor. Şehrin uzak semtlerinde Kurtköy-Beylikdüzü yüzde 50 oran isteniyor.

Benzer Haber  Günlük kiralık ev nedir? Artıları eksileri nelerdir?

Yüzde 50 oranı örnekle açıklayalım;

500 dairelik bir konut projesinde konut üreticisi projenin yarısını yani 250 adet daireyi arsa sahibine veriyor. Geriye kalan 250 adet daireyi satıp projeyi tamamlaması gerekiyor. Ülkemizde ve dünyada arsa değerli ama bu oranlarda kat karşılığı anlaşmalar yapılırsa ucuz konut üretmek hayal değil imkansız… Ucuz konut üretebilmek için bu oranların maksimum yüzde 40’lar seviyesinde olması gerekiyor.

İnşaat malzemeleri

İnşaat maliyet hesabı yaparken arsa payı kadar önemli bir başlık ta inşaat malzemeleri. Bunu iki başlık altında toplamak mümkün. Genelde inşaat maliyeti hesaplanırken kaba inşaat yüzde 40, ince işçilik ise yüzde 60 olarak baz alınır.

1-Kaba İnşaat (beton, kalıp, demir, tuğla v.b)

2-İnce İşçilik (mutfak, banyo, seramik, kapı, parke v.b)

İnşaat maliyetleri hergün artış gösteriyor. Kaba inşaat malzemelerinden olan demir son bir yılda neredeyse yüzde 70 oranında fiyat artışı göstermiş. Geliştirdiğimiz konut projelerinde yüzde 70 oranında milli ürünler kullanıyoruz. Geriye kalan yüzde 30 ise ithal ürünler. Ucuz konut yapabilmek için yüzde 100 milli ve yerli ürünler kullanmalıyız. Yoksa dolar her artış gösterdiğinde maliyetlerimiz de otomatik olarak artacaktır.

Finans maliyeti

Dünyada likit sıkıntısı yaşandığı için ülkemizde de bankalar konut geliştiricilerine musluğu kapatmaya başladılar. Açsalar da yüksek oranda faiz uygulamak zorunda kalıyorlar. Özetle inşaat firmaları için kredi almak zorlaştı. Kendi öz kaynaklarıyla yapmak durumundalar. Konut alıcısı için faiz oranları en düşük yüzde 1.16 seviyelerine kadar çıktı. Bu durumda konut almak isteyen vatandaşlar beklemeye geçebiliyorlar. Firmalar da satış yapabilmek için bankalarla işbirliği yaparak faiz masraflarını sübvanse ediyor. Aslında bu yine farkında olmadan metrekare birim fiyatlarına yansıyor ve ucuz konut hayali suya düşüyor. Ucuz konut için faizlerin mutlaka yüzde 1 seviyelerinin altına düşmesi şart.

Benzer Haber  Aydos Panorama fiyat listesi!

KDV oranları

Konut fiyatlarını etkileyen bir diğer unsur KDV oranlarıdır. Hükümetimiz sektöre destek olmak amacıyla zaman zaman bu oranlarda indirime gitmektedir. Bu indirimler piyasayı ciddi anlamda hareketlendirmektedir. Bunun örneklerini hep birlikte yaşadık. Bugün konutta KDV oranları yüzde 8 ile yüzde 18 arasında değişmektedir. Bu rakamlar konut almak isteyen vatanşaların cebinden çıkmaktadır. Yeni bir düzenleme olursa ucuz konut için bir ışık doğabilir.

Sosyal donatı alanları

Piyasa rekabeti gereksiz sosyal donatı alanlarının ortaya çıkmasına neden oldu. 100 bin metrekare satılabilir alanın olduğu projelerde 250 bin metrekare toplam inşaat alanları ortaya çıktı. Bu fark da daire başına maliyete yansıdı. Site içerisinde 2 havuz yeterliyken 3-4 havuz yapıldı. Devasa büyüklükte spor salonları ortaya çıktı. Tüm bunlar maliyete yansıdı. Emlak Konut GYO Genel Müdürü sayın Murat Kurum’un da dediği gibi artık “Lale Devri” bitti. Erişilebilir konut fiyatları için daha ayağı yere basan israfa gerek duyulmadan sosyal donatı alanları inşa etmeliyiz. Yoksa ucuz konut üretmek hayal olur.

Haberimizde ucuz konut üretilebimesi için bazı ana başlıkları inceledik. Elbette daha alt kırılımlar var. Fiyata etki eden görünmeyen masraflar da var. Ben hala ucuz konut üretilebileceğine inanıyorum. 100 metrekare daireyi vatandaşa 400 bin lira seviyelerinde satabilmeliyiz. Bu durumda bekleyen ciddi bir konut alıcısı var. Olmuyor demek yerine şartları zorlamalıyız. Teknik Yapı Patronu Nazmi Durbakayım yaptığı bir açıklamada, “önceden 1/3 arsa, 1/3 inşaat maliyeti, 1/3 kardı. Kar marjları yüzde 30’lardaydı. Bunları indire indire kar marjı kalmadı.” demişti.

Aslında konut geliştiricisi üstüne düşeni yaptı. Şimdi sırada arsa sahipleri ve finans kuruluşları var. Onlar da üstüne düşeni yapmalı ve kat karşılığı oranlarını ve faiz oranlarını bir miktar düşürmeli. İşte o zaman ucuz konut için yeşil ışık yanmaya başlar…

 

 

 

 

 

Yorum Yazın