İstanbul’un kuzey hattında dengeleri değiştiren Sarıyer–Kilyos Tüneli projesi, gayrimenkul piyasasında çarpıcı verilerle kendini gösteriyor. Zekeriyaköy’de son 4 yılda konut fiyatları TL bazında yaklaşık %400 artarken, dolar bazında yükseliş %83,26’ya ulaştı. 35 dakikalık ulaşım süresinin 5 dakikaya düşecek olması ise bölgeyi yatırımın yeni merkezi haline getiriyor.
İstanbul’da ulaşım yatırımlarıyla şekillenen yeni değer haritası, Sarıyer–Kilyos aksında somut sonuçlar üretmeye başladı. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin analizine göre, 2022’de temelleri atılan tünel projesi, daha inşaat aşamasındayken bile Zekeriyaköy ve çevresinde fiyatları yukarı taşıdı. EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Eylül Helin Gül, bölgedeki bu sıçramanın yalnızca ekonomik koşullarla açıklanamayacağını, ulaşım altyapısının belirleyici rol oynadığını vurguladı.
Ulaşım Projeleri Değerin Yönünü Belirliyor
İstanbul’da Marmaray’dan Avrasya Tüneli’ne, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nden Kuzey Marmara Otoyolu’na kadar uzanan büyük ulaşım yatırımları, bulundukları bölgelerde gayrimenkul değerlerini yukarı taşıyan en güçlü dinamiklerden biri oldu. Aynı etki, bugün Sarıyer–Kilyos hattında yeniden gözlemleniyor.
Yeni bir ulaşım aksının ortaya çıkması, yalnızca mesafeleri kısaltmakla kalmıyor; yatırımcı ilgisini artırıyor, yaşam tercihlerinde değişim yaratıyor ve bölgeyi daha geniş bir kullanıcı kitlesine açıyor. Sarıyer–Kilyos Tüneli de bu dönüşümün en güncel örneklerinden biri olarak öne çıkıyor.
5 Dakikalık Mesafe, Yeni Bir Yaşam Senaryosu
2026’da tamamlanması hedeflenen proje, Sarıyer ile Kilyos arasındaki ulaşımı kökten değiştirerek Levent–Maslak aksını doğrudan Kuzey Marmara Otoyolu’na bağlayacak. Bugün yoğun trafik nedeniyle 35 dakikayı bulan yolculuk süresinin yaklaşık 5 dakikaya inecek olması, bölgenin erişilebilirliğini dramatik biçimde artıracak.
Bu değişim, özellikle Kilyos Caddesi üzerindeki trafik yükünü azaltırken, Zekeriyaköy, Uskumruköy ve Kilyos hattını şehir merkezine çok daha entegre bir konuma taşıyacak.
Zekeriyaköy’de Fiyatlar Rekor Seviyelere Ulaştı
Sarıyer–Kilyos Tüneli’nin etkisi, rakamlara net biçimde yansımış durumda. Son dört yıllık süreçte Zekeriyaköy’de konut fiyatlarının TL bazında yaklaşık %400 oranında artış göstermesi, bölgenin ne denli hızlı bir değerlenme yaşadığını ortaya koyuyor. Dolar bazında %83,26’lık yükseliş ise bu artışın yalnızca enflasyon kaynaklı olmadığını açıkça gösteriyor.
Bugün 0–4 yaş aralığındaki konutlarda birim satış fiyatları Zekeriyaköy’de 177.000 TL/m² seviyesine ulaşırken, Uskumruköy ve Kilyos hattında bu değer yaklaşık 147.000 TL/m² bandında seyrediyor. Bu veriler, bölgenin İstanbul ortalamasının üzerinde bir performans sergilediğine işaret ediyor.
Nüfus Verileri Talep Artışını Destekliyor
Bölgedeki dönüşüm yalnızca fiyatlarla sınırlı değil. 2022’den bu yana Zekeriyaköy’de nüfusun %7,7 oranında artmış olması, bölgeye olan ilginin somut bir göstergesi. Aynı dönemde Sarıyer genelinde nüfusun %1,6 oranında gerilemesi, bu artışın özellikle tünel güzergahı üzerindeki mahallelerde yoğunlaştığını ortaya koyuyor. Bu tablo, ulaşım yatırımlarının insanların nerede yaşamak istediğine doğrudan etki ettiğini bir kez daha kanıtlıyor.
Doğayla İç İçe Yaşam ve Yüksek Segment Projeler
Sarıyer–Kilyos hattı, düşük yoğunluklu yerleşim yapısı, villa projeleri ve geniş yeşil alanlarıyla İstanbul’un farklılaşan bölgeleri arasında yer alıyor. Ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte bu karakterin daha fazla talep görmesi ve orta-üst segment konut projelerinin artması bekleniyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Personeli Eylül Helin Gül, bölgedeki gelişimi, “Ulaşım yatırımları yalnızca erişimi kolaylaştırmaz, aynı zamanda yaşam tercihlerinin yönünü değiştirir. Zekeriyaköy ve çevresi, doğayla iç içe yapısı ve düşük yoğunluklu yerleşim modeliyle bu dönüşümden en fazla fayda sağlayan bölgelerden biri haline geliyor.” sözleriyle ifade etti.
Kilyos’un Turizm Potansiyeli Ekonomiyi Canlandırabilir
Karadeniz kıyısında yer alan Kilyos’un plajları ve sahil şeridi, ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte yılın daha uzun bir döneminde ziyaretçi çekebilecek bir destinasyona dönüşebilir. Bu gelişmenin, sahil işletmelerinden butik otellere, yazlık konutlardan turizm yatırımlarına kadar geniş bir yelpazede yeni fırsatlar yaratması bekleniyor.
Kuzey Aksı Yeni Gelişim Koridoru Oluyor
Deprem riskinin konut tercihlerinde giderek daha belirleyici hale gelmesi, İstanbul’un kuzey bölgelerine olan ilgiyi artırıyor. Yeni ve düşük yoğunluklu yapılaşma, güçlü ulaşım bağlantılarıyla birleştiğinde Sarıyer–Zekeriyaköy–Kilyos hattı öne çıkan bir yaşam ve yatırım alternatifi haline geliyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Personeli Eylül Helin Gül, Sarıyer–Kilyos Tünelinin bu süreci hızlandıran en kritik eşiklerden biri olduğunu belirterek, “Erişilebilirlik, yaşam kalitesi ve güvenli yapılaşma bir araya geldiğinde bu bölge yalnızca bugünün değil, geleceğin de en güçlü gayrimenkul akslarından biri olacak.” Dedi.
Sarıyer–Kilyos Tüneli, sunduğu ulaşım avantajı, tetiklediği fiyat artışı ve değiştirdiği yaşam dinamikleriyle İstanbul’un kuzeyinde yeni bir hikâye yazıyor. Bu hikâyenin merkezinde ise artık daha erişilebilir, daha değerli ve daha cazip bir Zekeriyaköy yer alıyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması” ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye’nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” ve “Avrupa’nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması”; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.
